يشهدُ ملف العقار في العيون المغربية ترددًا غير مفهوم في المبادرة إلى حل مشكلاته المتعددة، التي تضاعف من معاناة السكان وأجهزة أملاك الدولة والمحافظة العقارية والتسجيل وغيرها؛ فالتردد في الإسراع بإيجاد حلول لتسوية الأوضاع القانونية للعقارات التي يشغلها الأفراد للسكن، أو التي أنشئت عليها مشاريع سواء للأفراد أو الشركات يُنمي حالة الانتظار التي تعرفها المنطقة في كل شيء، مع أن الأمر لا يتطلب إلا جرأة في ملامسة حقيقة المشكلات العقارية، وتحديد منطلقات حلها؛ لأن جزءًا منها تتحمله السلطات المحلية بتزكية من السلطات المركزية التي تغافلت بداية من المساطر القانونية لتأسيس الوحدات السكنية، في سبيل تشجيع الإعمار والاستقرار في المدن.
لقد سعت الدولة تشجيعا للاستقرار في المدن، إلى تخطيط وحدات عقارية متعددة على تصاميم ورقية، وتوزيع أرقام البقع على من طلبها أو منحت له عبر ورقة تسليم موقعة في الغالب من عامل الإقليم أو باشا المدينة أو من فوضت له رئاسة لجان توزيع البقع الأرضية، ويطلق عليها غالبا شهادة تسليم، ومرة شهادة توجيه، وأخرى شهادة منح أو استفادة... وتلا ذلك الشروع في بناء المستفيدين لمساكنهم مع تسهيلات في شروط البناء من قبل البلدية، وأحيانا تعمد إلى تجاهل المخالفات المعمارية والهندسية في مجتمع حديث عهد بالتمدن.
وبهذه العشوائية فوتت المصالح المحلية على مدينة العيون إمكانية تصميمها كأنموذج للمدينة الراقية ذات الوحدات المتناسقة المتضمنة للمرافق الضرورية، والشوارع الكبيرة والساحات الواسعة؛ بعد أن شيد السكان ما شيدوه من مساكن، وأنجز المستثمرون مشاريعهم قبل إعداد المرافق اللازمة لكل تجزئة عقارية من صرف صحي وربط بالماء والكهرباء وتبليط للشوارع والأزقة، وتهيئة للساحات والمرافق الحيوية التي يحتاجها السكان من مثل المدارس والمستوصفات والمصالح إدارية إلى غير ذلك.
كل ذلك تم ولما تنجز بعد الرسوم العقارية للبقع التي صارت مساكن، أو منشآت فيها مشاريع حيوية، كما لم تباشر بعد مصالح أملاك الدولة بجد عملية تطهير الوعاء العقاري الذي تأثر بذلك، ولم تتحدد أيضا أوضاع العقارات المستغلة من قبل المواطنين والتي سلمت لهم من قبل السلطات الإسبانية، أو تملكها أهلها برسوم ثبوت ملكية قديمة على قلتها...
وحتى بعد شروع مؤسسة التهيئة العمران للجنوب بالعمل في العيون بعد أن سبقتها المؤسسة الجهوية للتجهير والبناء بأكادير للعمل بتخطيط وحدات جديدة في العيون؛ لم يتغير الوضع بل سارت هي نفسها على النهج عينه في تسليم أوراق الاستفادة من البقع قبل إتمام أشغال تجزئتها، تخول لأصحابها الحصول على رخص البناء...
الأمر الذي أبقى على حالة الانتظار، وأسهم بالتالي في تفاقهم المشكل، وأبعد الأمل في المعالجة القريبة؛ وفوت على خزينة الدولة (عبر مصالح أملاك الدولة والتسجيل والمحافظة العقارية والجماعة الحضرية...) مداخيل مهمة متوقعة من تسوية أوضاع العقارات وتفويتها إلى شاغليها والمستفيدين منها، كما فوت على السكان توظيف ممتلكاتهم في خدمة الدورة الاقتصادية...
إن هذه الأوضاع وفرت الفرصة لكثير من المضاربين وذوي النفوذ في المنطقة، ومن خارجها عبر وساطات للترامي على الوعاء العقاري العام، وحتى اللجوء إلى عمليات تزوير في أوراق التسليم التي تصدر عن مصالح السلطات المحلية بأختام العمال والولاة السابقين، فضلا عن أن أغلب العمال والولاة عند انتهاء مهامهم وقعوا شواهد تسليم بقع أرضية لمن حولهم من المتنفذين والسماسرة على شكل أعطيات وهبات...
ينضاف إلى ذلك التمادي في عدم وضع تصميم تهيئة للمدينة يصون مرافقها من التلاعب، ويحفظ للمدينة ما توجبه القوانين الجاري بها العمل في ميدان التهيئة العمرانية.. وحتى ما أنجز من تصاميم مرجعية لبعض الأحياء من قبل الوكالة الحضرية لم يصادق عليه من قبل بعض المصالح...
ولا تزال الجماعة الحضرية تتحفظ على إعطاء الشهادات الإدارية التي ينص عليها القانون رغم علمها بحقيقة مجريات ملف العقار بالعيون... كما تطلب تحصيل الضريبة على العقارات غير المبنية رغم تحقق شروط الإعفاء المؤقت لعدم توفر كثير من التجزئات على الربط بشبكتي الماء والكهرباء...
والسؤال الملح جراء هذه الوضعية العامة هو :
متى ستتحمل الدولة ومصالحها المختصة مسؤوليتها وتعمد إلى إجراءات استثنائية تهم التكييف القانوني لوضعية العقار بالعيون، اعتبارا للنشأة الاستثنائية للملف، وتبدع في الحلول المرنة التي تنهي المشكل وتوقف حالة الترقب والانتظار، وتضمن تحصيل موارد مالية حقيقة لخزينتها؟ وتفتح الباب أمام المواطنين لتوظيف ممتلكاتهم فيما يخدم مصالحهم...
إن الأمر يتطلب إسراعا في اعتماد مقاربة عملية تنهي مسلسل التماطل، وتعيد الاعتبار للقانون، وتستجيب لمطالب السكان، وتلبي حقوقهم في الحصول على صكوك ملكية لما يشغلونه، وما يترتب على ذلك من ضمان الاستقرار في المعاملات وتنشيط الدورة الاقتصادية داخل المدينة، وتوفير مداخيل مهمة لخزينة الدولة ضائعة بسبب ما ذكر ...
جدير بالذكر أن مسطرة التحفيظ للعقار الخاضع للواقع الموصوف بقيت معطلة منذ سنة 2008 إلى الآن، وكثير من الملفات في مراحلها النهائية للتسوية لكنها تتوقف على تسليم شهادة عدم المخالفة، وأشد تأثرًا تلك القطع الأرضية التي أقيمت عليها مشاريع استثمارية وفرض على أهلها الانتظار رغم ما تفقده مشاريعهم من مصالح تتوقف على الحصول على الرسوم العقارية...
ولعل الأفكار والخطوات التالية كفيلة بعلاج هذه المشكلة المتفاقمة :
إعداد مقترح قانون وإصداره يوائم بين الواقع القائم وما توجبه القوانين المنظمة للعقار لا سيما قانون الوحدات العقارية (25/90).
العمل على سن إعفاء موقت من وثيقة عدم المخالفة التي يصدرها رئيس الجماعة الحضرية خاصة بالنسبة الوحدات الموجودة حالا وتخص الأحياء المشيدة من قبل السكان من مثل : حي القدس( تجزئة 707 الممددة)، والوحدة1و2، وخط الرملة 1و2، حي ولي العهد، حي التعاون، حي الراحة حي مولاي رشيد بامتداداته، والأحياء الجديدة التي سلمت شركة العمران أوراق الاستفادة من بقعها، والأحياء التي بنتها الدولة مثل حي المطار، حي مولاي رشيد الشطر الأول، والثالث، والعودة والوحدة والوفاق... وغيرها مما هو معلوم لدى المصالح المختصة..
- تسوية أوضاع العقارات القديمة بتسهيل الحصول على الشهادة الإدارية المطلوبة في تأسيس عقود ثبوت الملكية ومن ثم تحفيظها، وتفعيل الدورية المشتركة للقطاعات الوزارية بخصوص مسطرة تلك الشهادة الإدارية...
- إحياء العمل باللجان المحلية والإقليمية التي كانت تباشر البت في طلبات التفويت المقدمة من قبل المواطنين والمستثمرين على السواء للبقع أو المساكن التي يشغلونها..
- البت في الطلبات التي سبقت مناقشاتها من قبل لجان التفويت المذكورة، وتعتبر ملفاتها جاهزة للتوقيع
- إعطاء صلاحية إصدار قرارات البيع والتفويت للإدارة الجهوية لأملاك الدولة بدل المصالح المركزية لوزارة الاقتصاد والمالية.
- إيقاف نزيف الترامي على الأراضي، وصيانة مواقع المرافق العمومية داخل الوحدات القائمة.
- تسهيل صيغ تسوية أوضاع البقع التي سلمت شهادة الاستفادة منها شركة التهيئة العمران للجنوب وتم تفويتها من قبل المستفيدين إلى غيرهم وربما عبر تفويتات متعددة بين المستفيد الأصلي والأخير...
- توجيه المصالح الإدارية إلى ضرورة تسوية أوضاع الوعاء العقاري الذي تشغله مقراتها أو مرافقها حماية لها من الترامي.
- التعجيل بإعداد وثيقة تصميم التهيئة لمدينة العيون...
- الشروع في وضع تصاميم هندسية طبغرافية للأحياء المشيدة من قبل الدولة أو شركة التهيئة العمران للجنوب، والانطلاق منها في إعطاء شهادة عدم المخالفة لتسريع وتيرة التفويت..
- تفعيل دور القضاء في فض النزاعات المتعلقة بالتملك، والعمل على إحالة الملفات المتعرض عليها كليا أو جزيا إلى المحاكم المختصة، والإسراع في إصدار الأحكام والتعجيل بتنفيذ ما استوفى منها مراحل التقاضي وصار نهائيا...
- التفكير في تنظيم منتديات متخصصة لمناقشة جميع العقبات والعوائق التي تمنع التملك التام للعقارات...
وأخيرا فهذا وصف مجمل، ومقاربة لما تعيشه مدينة العيون ومحيطها من إشكالية متشعبة تتعلق بوضعية العقار؛ صغتها لعلها تجد من يتجاوب معها من المسؤولين وذوي القرار لأجل التدخل الفوري لرفع الحيف والظلم عن السكان والمستثمرين ومصالح الدولة المعنية...