أفادت دائرة الأراضي والأملاك بأن هناك فجوة كبيرة بين متوسطات القيم الإيجارية التي يعطيها مؤشر الإيجارات التابع للدائرة، مرجعة ذلك إلى قلة البيانات المتاحة للمؤشر. وكشفت الدائرة عن مشروع لحصر العقارات بالإمارة، يتم تنفيذه لتضييق هذه الفجوة، ومن المتوقع الانتهاء منه بحلول عام 2017، إذ سيتم حصر وتصنيف ما يزيد على 134 ألف مبنى بدبي. وأشارت إلى أنه تم تصنيف 7348 مبناً بنسبة 5.5% من إجمالي العقارات، متوقعة أن تصل النسبة إلى 60% في عام 2016، وصولاً إلى 100% بنهاية عام 2017.
وطالب عقاريون بمزيد من الدقة لمؤشر الإيجارات التابع للدائرة عبر توفير قاعدة بيانات متكاملة ودقيقة عن متوسطات الإيجارات بمختلف المناطق، بالتزامن مع زيادة الاعتماد عليه من قبل المستأجرين.
وأوضح نائب المدير التنفيذي لقطاع شؤون الإيجارات بدائرة الأراضي والأملاك، محمد يحيى، إن "هناك فجوة كبيرة بين متوسطات القيم الإيجارية التي يعطيها مؤشر الإيجارات التابع للدائرة، بسبب قلة البيانات"، مشيراً إلى أن العمل جارٍ على تضييق هذه الفجوة، من خلال مشروع حصر العقارات الذي بدأت الدائرة تنفيذه بالفعل، ومن المتوقع الانتهاء منه بحلول عام 2017، إذ سيتم حصر وتصنيف ما يزيد على 134 ألف مبنى بدبي.
وأضاف أن الدائرة بدأت في حصر المباني البالغة نحو 134 ألفاً و109 مبانٍ، إذ تم تصنيف 7348 مبناً منها بنسبة 5.5% من إجمالي العقارات الموجودة بدبي، متوقعاً أن تصل النسبة إلى 60% في عام 2016، وصولاً إلى 100% بنهاية عام 2017.
وذكر المدير التنفيذي لشركة "الرواد للاستشارات العقارية"، إسماعيل الحمادي، إن "هناك حاجة لمزيد من الدقة لمؤشر الإيجارات التابع للدائرة، بالتزامن مع زيادة الاعتماد عليه من قبل المستأجرين، لما يوفره المؤشر من بيانات يتم من خلالها تحديد موقف المستأجر من الوحدة العقارية بناء على المتوسطات التي يعطيها له المؤشر". ولفت إلى أن المؤشر أصبح لا يقتصر على وظيفته الأساسية المرتبطة بقياس مدى زيادة أو تراجع الإيجارات، وإنما أصبح المستأجرون يتخذون قراراتهم من خلال المتوسطات المتوافرة بالمؤشر.
وأكد الحمادي أن المتوسطات السعرية بالمؤشر فضفاضة بعض الشيء، إلا أنها مقياس محايد يتفق عليه جميع الأطراف، لافتاً إلى أن تدقيق البيانات التي يعطيها المؤشر ووفرتها من شأنها أن تقرب المسافات بين أطراف العلاقة الإيجارية، وتعمل على خفض المنازعات الإيجارية مستقبلاً.
وأوضح أن مؤشر الإيجارات يحتاج إلى توفير بيانات أكبر من الحجم المتاح حالياً عن المناطق والشوارع والمباني بدبي، مطالباً بتضييق الفجوة على مستويين، الأول سعري، ويهدف إلى تضييق الفجوة بين متوسطات الأسعار التي يعطيها المؤشر للمستأجر، والثاني على المستوى المكاني، حيث تختلف هذه المتوسطات الإيجارية من مكان إلى آخر، حيث يعطي المؤشر متوسطات إيجارية على مستوى المنطقة، وهو ما يحتاج إلى المزيد من التدقيق، فلابد أن يكون المتوسط على مستوى المبنى الواحد.
وذكرت الشريك التنفيذي للأبحاث في شركة "نايت فرانك" للاستشارات العقارية، دانا سلباق، إن "الاستخدام الواسع لمؤشر الإيجارات من قبل المستأجرين يضع تحديات أمام الجهات المسؤولة من أجل زيادة دقة البيانات التي يعطيها المؤشر، إضافة إلى قدرته على إتاحة المزيد منها، وذلك للوقوف على أسعار التأجير في منطقة ما، أو حتى في مبنى ما، وهي معلومات ليست ببعيدة عن دائرة الأراضي والأملاك بدبي".
وأضافت أن "المستأجر يحتاج إلى معلومات دقيقة عن العوامل المؤثرة في سعر تأجير الوحدات السكنية داخل المبنى، من موقع ومساحة وإطلالة، مروراً بالخدمات والصيانة، وصولاً إلى أدق التفاصيل من خدمات مقدمة داخل المبنى"، مؤكدة على "ضرورة تضييق الفجوة للأرقام التي يظهرها المؤشر عبر إتاحة معلومات حصرية للمناطق والبنايات وأسعار التأجير فيها". ونوهت سلباق بأن هذه المعلومات من شأنها أن تقلل من حجم المنازعات لدقة المعلومة التي يقدمها المؤشر مستقبلاً في حال تم تنفيذ عملية تطويرية سريعة له عبر تمكينه من الولوج إلى معلومات أكثر دقة، وفي نطاقات بحثية ضيقة من الممكن أن تكون حدودها المباني وليست المناطق.
وتجنب المشكلاتفي السياق نفسه، أوضح الرئيس التنفيذي لشركة "ستاندرد" المتخصصة في إدارة العقارات، عبدالكريم الملا، أن توفير المزيد من البيانات لمؤشر الإيجارات سيحل المشكلات المحتملة بين أطراف العلاقة التأجيرية، استناداً لوصول كل طرف من هؤلاء إلى معلومة دقيقة يبني عليها قراره الإيجاري بشكل واضح، ما يجنبه هذه المشكلات مستقبلاً.
وأشار الملا إلى أهمية أن يوفر مؤشر الإيجارات بيانات دقيقة ووافية عن كل بناية، وهو ما يجعل السوق العقارية أكثر انضباطاً، وتتناسب مع احتياجات المتعاملين، لافتاً إلى أن دعم المؤشر بأرقام دقيقة من خلال رصد جميع المباني في الإمارة، ووضع معلومات عنها ضمن المؤشر سيؤسس لقاعدة بيانات متكاملة لكل مبنى، للاستفادة منها في مجالات عدة، منها التقييم العقاري للمباني، ووضع متوسطات للقيم الإيجارية للوحدات السكنية.