دبي تكسر الحاجز وترتفع أسعار العقارات فيها لـ 27 % منذ بداية العام

أصبح سوق الإنشاءات الإماراتي الأكبر على مستوى دول مجلس التعاون، حيث قدر بنحو 59 مليار درهم بنهاية عام 2012 .
وقد شهدت أسعار العقارات في دبي ارتفاعاً كبيراً منذ بداية ،2014 وصلت نسبة الزيادة نحو 27% وتوقع خبراء ومسؤولون في القطاع استمرار الارتفاع في أسعار مواد البناء خلال الفترة المقبلة .
وطال الارتفاع في الأسعار جميع أنواع العقارات، خاصة التجارية والإدارية التي كسرت الحاجز، الأمر الذي يؤشر إلى موجة جديدة من ارتفاع أسعار العقارات بجميع أنواعها .
ويجمع متعاملون في السوق العقارية على أن هذه الموجة السعرية المرتفعة تأتي لتسبق معرض إكسبو 2020 والاستعدادات له، ويعتبر بمثابة المرحلة المقبلة لمشروع التطور والتنمية، الأمر الذي سيؤدي إلى زيادة ازدهار قطاع البناء والعقارات . ويتوقع هؤلاء المتعاملون أن تتواصل هذه الموجة من ارتفاع الأسعار بقوة في الأشهر القليلة المقبلة، مستفيدة من حالة التفاؤل التي تسود دوائر الأعمال ورغبة الكثيرين في اقتناء عقارات لأغراض استثمارية مثل إعادة تأجيرها، وهو الاتجاه الغالب لدى معظم المشترين في هذه الفترة، خاصة العقارات التجارية والإدارية التي يزداد الطلب عليها، وتحظى بإقبال واسع من المشترين، وعمليات إعادة تقويم سعري مستمرة .
بينما تحتل دبي حالياً مركزاً اقتصادياً قوياً، وتنعكس قوتها الاقتصادية المتجددة على الارتفاع في تكاليف المعيشة .
الانتعاش الاقتصادي وانتعاش القطاع العقاري في دبي بصفة خاصة أدى إلى ارتفاع مرتبتها بين أغلى مدن العالم، وخاصة بعد قرار استضافة معرض إكسبو 2020 . مع الاعتقاد أن الوضع سيستقر، خصوصاً مع إطلاق المزيد من مشروعات البناء وإعادة إكمال المشاريع التي كانت مؤجلة، بلدية دبي متمثلة بإدارة المباني أجرت العديد من الدراسات في هذا الشأن .

أصدرت بلدية دبي أول دليل ارشادي لتكاليف بنود أعمال البناء في إطار الجهود التي تقوم بها البلدية لتسهيل الاستثمار في قطاع البناء والتشييد من خلال تقديم المعلومات الدقيقة عن عملية البناء وجهودها المستمرة لمراقبة أسعار وتكاليف البناء والعمل على تخفيضها من خلال تطوير الانظمة والقوانين المطبقة، والتوسع في استخدام التكنولوجيا والبرامج أو الانظمة الهندسية الحديثة لتنظيم وإدارة الأعمال وبعد أن أعلنت بلدية دبي عن العمل بنظام نمذجة معلومات البناء "بي اي ام" ونظام الأبنية المستدامة، كوسائل حديثة عالمياً لتخفيض كلفة البناء على المدى المتوسط والبعيد .

وقال المواطن بخيت السويدي إن الأسعار اصبحت عالية كثيراً وخاصة في ظل بعض الزيادة في أسعار العقارات بنسبة تقدر ب 27 في المئة وإن المقاولين يبررون ارتفاع تكاليف البناء في دبي بزيادة مصاريف المكاتب والعمالة ولذا لا بد من وجود رقابة على المقاولين العاملين في الدولة لمساعدة المواطنين على تحديد تكاليف البناء، وخاصة أن بعض الشركات لا تلتزم أحياناً بالمواصفات المنصوص عليها بعقود البناء، بهدف تحقيق أرباح إضافية .
وأضاف: إن إدخال سعر الأرض في التكاليف، يسهم في الارتفاع الكبير بتكلفة البناء، مشدداً على ضرورة معرفة وتحليل الأسباب الحقيقية التي أدت إلى هذه الزيادة في الأسعار . وخلق تكتلات إقليمية تسعى لتأمين مواد البناء بأنسب الأسعار وحسب معايير الجودة المتبعة في الكود، إضافة إلى خلق شراكات استراتيجية مع المؤسسات الصناعية الكبرى في العالم لضمان تدفق المواد الخام والمواد شبه المصنعة لمنطقتنا الخليجية وتشمل شراكات مع الحكومة لضمان استمرارية هذه الشراكة .

وقال المواطن أحمد عزت: إن الحاجة إلى زيادة تدخلات وزارة التجارة لمراقبة الأسعار لمنع الاحتكار ومنع الزيادات غير المعقولة على أن تتدخل الحكومة في حال وصلت الأسعار إلى مستويات قياسية تهدد مصالح المواطنين وشركات المقاولات على حد سواء مع سن التشريعات القانونية اللازمة، والعودة إلى تبني عقود مرنة بين أطراف التعاقد في مجال التشييد والبناء بما يراعي مصالح الأطراف المتعاقدة ويحميها من الزيادات المفاجئة في أسعار مواد البناء من خلال وضع أسس تعاقدية جديدة لعقود التعمير تشمل المتغيرات في أسعار مواد البناء الأساسية زيادة أو نقصانا ولتحقيق ذلك يجب تشكيل هيئة وطنية لمراقبة الأسعار مشكلة من مختلف الجهات ذات العلاقة تقوم بوضع مقياس لأسعار مواد البناء وتتم مراقبة التغير في الأسعار بشكل نصف سنوي ويعتمد المقياس في مختلف العقود وبالأخص العقود الإنشائية الكبيرة . ولفت إلى ضرورة الاعتماد على المواد والتقنيات البديلة في الإنشاء بما هو متوافر ضمن الإقليم بالشكل الذي يؤدي إلى تقليل الاعتماد على مصادر التأثير الخارجي وبالتالي التقليل من الأضرار الناتجة عن تعرض المنطقة إلى هزات اقتصادية متكررة .

يقول المهندس خالد ظاهر من شركة اي دي بي للاستشارات الهندسية - أغلى مبنى قامت به الشركة هو تصميم فندق وشقق فندقية (4 نجوم) في دبي يتألف من 630 وحدة مع مرافقه المختلفة من مطاعم وقاعات اجتماعات ونادٍ صحي وأماكن تسوق . . بقيمة 400 مليون درهم وهو قيد التنفيذ حالياً .
- وقال إن أسعار المباني تختلف باختلاف أنواعها وأماكنها . مثلاً تكلفة الفيلا تختلف عنها في البناية السكنية أو المدرسة أو الفندق أو المطار، وبذلك يختلف سعر أعلى مرحلة في البناء . فهناك مبان تتطلب تكلفة عالية في الاساسات وخاصة إذا كان المبنى يتألف من طوابق تحت الأرض وفي أماكن قريبة من المسطحات المائية .

أما عملية تقليل التكلفة فتكون في أمور عدة نذكر بعضها ايجازاً كالآتي - تبني عملية التصميم المتكامل من أول يوم في التصميم حيث يكون جميع الاطراف (المالك والمعماري والإنشائي ومهندس الكهرباء والميكانيك) متعاونين ومنسقين لكل مرحلة في التصميم ما يقلل من وقت التصميم ويتجنب المشاكل التنسيقية في مرحلة التنفيذ . بالتزامن مع تقديم مبان ذات كفاءة عالية تقلل من التكلفة التشغيلية بعد البناء .
يأتي ذلك من اعتماد فريق التصميم (مع المالك/ المشغل) ومنذ البداية خططا مستدامة في تصميم وتنفيذ وتشغيل المباني التي تؤدي إلى تقليل تكلفة البناء والتشغيل على حد سواء .

وقال المهندس هاني علي المدير العام لمكتب الهاشمي للاستشارات الهندسية إن التطور الذي شهدته إمارة دبي على مدى ثلاثين سنة هو تطور غير مسبوق على أكثر من صعيد . وما يلفت الانتباه ويثير الإعجاب أن التطور كان على المستوى الكمي والنوعي وشمل القطاعين العام والخاص .
وأشار إلى أن أحد أسباب هذا التطور هو خفض تكلفة الإنشاء مع الحفاظ على الجودة وأدى ذلك إلى أن أصبح تطبيق أسلوب الهندسة القيمية شائعاً . أما أهم العناصر التي أخذت في الاعتبار فهي ما يلي:
تغيير الأنظمة الإنشائية إلى أنظمة أخرى أقل تكلفة ولكنها بنفس الكفاءة وبجودة مساوية أو أعلى من الأنظمة القديمة .
استخدام مواد ومكونات مصنعة محلياً بجودة مساوية أو أعلى من المستوردة .
زيادة استخدام المكننة وبالتالي تخفيض العمالة اللازمة .
استخدام أنظمة كهربائية وميكانيكية حديثة وفعالة .
تخفيض حجم أنظمة التكييف عن طريق استخدام عزل حراري فعال .
ويجدر بالذكر أنه أصبح هناك وعي أعلى لدى المهندسين والمطورين بمفهوم العمر الافتراضي للمنشآت وبالتالي اختيار المواد والأنظمة التي تطيل عمر هذه المنشآت حيث شهدنا زيادة كبيرة في العمر الافتراضي لهذه المنشآت .
ويرى المهندس نصر رضوان استشاري أنه يمكن عمل مبنى قليل التكلفة تستخدم فيه المواد الطبيعية والمواد المصنع منها صديقة للبيئة هذه المواد مجازة وكذلك التصميم ولا يختلف عن التصميم الخرساني كثيراً، ويمكن أن يكون متعدد الطوابق، موضحاً ان الخرسانة المسلحة اساساً مادة جيدة التوصيل للحرارة .

أرجع المقاول إسلام محمد علي صاحب شركة مقاولات تباين تكلفة البناء بصورة ملحوظة بين إمارات الدولة، إلى تباين تكاليف العمالة والمصاريف الإدارية وإيجارات المكاتب وأسعار الأراضي بين مختلف الإمارات، فضلاً عن اختلاف معدلات جودة البناء .
وقال إن هناك عوامل مباشرة تؤثر في التكلفة مثل أسعار مواد البناء وتكاليف الأيدي العاملة والمصاريف الخاصة بالمكاتب من رواتب الموظفين وإيجارات المكاتب، إضافة إلى عوامل غير مباشرة، وفي مقدمتها المنافسة .
وأضاف أن تكلفة البناء أعلى من بقية الإمارات، وذلك بسبب ارتفاع تكلفة الأيدي العاملة، ومعدلات الإيجارات .
وأضاف أن أسعار الحديد في الدولة ارتفعت بنسبة طفيفة خلال اغسطس/آب الماضي مقارنة بشهر يوليو/ تموز الذي سبقه، موضحاً أن أسعار الحديد تراوحت بين 2400 و2450 درهماً، مقارنة بنحو 2300 إلى 2350 درهماً في ديسمبر/كانون الأول .
وأكد أن أسعار الحديد بين إمارات الدولة متقاربة إلى حد ما، وكذلك أسعار الأسمنت، موضحاً أن اختلاف تكاليف البناء بين الإمارات لا يرجع في الغالب إلى أسعار الحديد أو مواد البناء بوجه عام، ولكن إلى عوامل أخرى، في مقدمتها المنافسة، ومساكن العمال، ومصاريف الشركات، وأسعار الإيجارات وجودة المباني، وقال إن المباني في دبي تتميز بالجودة العالية في ظل اشتراطات عديدة تفرضها الجهات المسؤولة، تتعلق بالاستدامة أو الأمن والسلامة، وهو ما يزيد تكلفة البناء فيها، مقارنة بإمارات أخرى قد لا تشترط المواصفات نفسها .

أكد محمد رجب مقاول أن اختلاف أسعار إيجارات مساكن العمال والمعدات والمصاريف التشغيلية وكود البناء، تعد في مقدمة العوامل المؤثرة في عملية التسعير في كل إمارة .
وقال إن احتساب تكلفة المشروع تتم على نحو دقيق، قبل تقديم العرض المالي، حيث تشمل هذه العملية، إضافة إلى العناصر السابقة، احتساب تكلفة النقل ورسوم المرور والمسافة بين موقع الشركة ومخازنها وموقع المشروع والوقت والوقود المستهلكين، إضافة إلى حجم الغرامات التي يمكن أن يتم فرضها من قبل الجهات الرقابية على شركات المقاولات خلال عملية التنفيذ .
إن التكلفة التقديرية لبناء القدم المربعة للفلل السكنية في دبي تتراوح بين 220 و250 درهماً للقدم المربعة (2370 و2700 درهم للمتر المربع) مسجلة متوسطاً عاماً لتكلفة بناء القدم يقدر بنحو 235 درهماً للقدم المربعة (2530 درهماً للمتر المربع الواحد)، وذلك وفق نوع التشطيبات الداخلية وجودة مواد البناء وتمديدات المياه والكهرباء المستخدمة في المشروع .

أكد أحمد العمري مقاول أهمية توقيع عقود المقاولات وفق شروط عقد فيديك الدولي الذي يسمح بتعديل العقود وفق أي تغييرات جوهرية في أسعار مواد البناء، وبما يضمن حقوق الطرفين ويجنب تجدد المشاكل بين المقاولين والملاك أو المطورين عند حدوث أي تغييرات في الأسعار .
وشدد على ضرورة تطبيق إلزام شركات القطاع الخاص بتوقيع عقود البناء وفق شروط "عقد الفيديك" الدولي الذي يسمح بتعديل العقود عند حدوث تغييرات ملموسة في تكاليف البناء، موضحاً أن عقود "الفيديك" تضمن حقوق المقاول والمطور، دون إجحاف حق أي من الطرفين في الربح المتوازن .

من جانبه، أشار حسين علي يوسف صاحب شركة للمقاولات إلى أن تكلفة العمالة باتت تحتل مرتبة متقدمة جداً في تحديد تكاليف البناء .
وذكر أن تكلفة العامل في دبي كانت تتراوح بين 300 و400 درهم شاملة السكن والوجبات، فيما يقدر سعر سكن العامل بالمدن العمالية الجديدة بنحو 390 درهماً للسكن، بخلاف 400 درهم للوجبات .
وأوضح أن قطاع المقاولات يعاني مشاكل عديدة خلال الفترة الحالية، نتيجة تباطؤ الأعمال . وأضاف أن تكاليف تسكين عمال شركته في إحدى المدن العمالية الجديدة بلغت نحو مليوني درهم، موضحاً أن هذه التكلفة قبل نحو عامين كانت مقبولة، مؤكداً أن الطلب المتزايد يرفع السعر ولا ننكر أن العام الماضي شهد نهضة عمرانية متزايدة ومشروعات كبيرة يستمر العمل فيها لسنوات، والسوق في دبي ودولة الإمارات مفتوحة يتحدد فيها السعر وفقاً للعرض والطلب، وحتى المصانع المحلية التي تحتاج إلى مواد خام من بلاد أخرى تضطر إلى رفع اسعارها إذا كانت هذه المواد قد ارتفعت في دول المنشأ وانه في ضوء استمرار هذه العوامل فلا يتوقع أن يتراجع السعر بل إن الأمر متروك لعوامل العرض والطلب، كما قلت ولا ننسى ان نضيف عوامل أخرى اسهمت في رفع الأسعار مثل التكلفة التشغيلية وزيادة رواتب العاملين بهذا القطاع وهذا كله تتم مراعاته في سعر المنتج النهائي الذي يتحمله المستهلك . وأشار إلى أن دبي تتميز بالجودة ولذلك فإن التجار فيها لا يلجأون إلى وسائل أخرى لجلب البضائع الرخيصة بل نحن ملتزمون بتوفير البضائع ذات الجودة العالية التي اعتدنا عليها في تعاملاتنا مع العملاء .

أكد المهندس حسين ناصر لوتاه مدير عام بلدية دبي أن القطاع العقاري في دبي تمكن من تحقيق إنجازات قياسية استحوذت على تصنيف متقدم على أبرز مؤشرات الأداء العالمية، من الناحيتين الكمية والنوعية .
كما أن هذا القطاع بات يحظى بثقة المستثمرين الذين يتهافتون عليه من شتى أنحاء العالم، إدراكاً منهم للمزايا الكثيرة التي يتمتع بها المناخ الاستثماري في الإمارة، ومنها على سبيل المثال لا الحصر، العائد العالي على الاستثمار والتنظيم الممتاز والشفافية المطلقة والأمن والاستقرار، وحتى يتمكن هذا القطاع من المحافظة على مكانته التنافسية بين الأسواق العقارية الأخرى، يكون لزاماً على المطورين تسجيل السبق في مؤشرات أخرى بات ينظر إليها على أنها الفيصل في تحقيق التميز والتفوق مع المحافظة على الجودة .
وقال إن خفض تكاليف العمليات التشغيلية عن طريق الحد من استهلاك الطاقة والمياه، والارتقاء بالمعايير الصحية العامة من خلال تحسين جودة الهواء واستخدام المواد الصديقة للبيئة التي لا تلحق الأذى بصحة الإنسان، والتقليل من التأثيرات السلبية في البيئة بفضل الحد من الانبعاثات المسببة للاحتباس الحراري كل ذلك من أجل الارتقاء بمستوى مدينتنا التي نفخر بالعيش على أرضها .
ودعا إلى إجراء دراسة تفصيلية عن طريق شركات عالمية متخصصة لمعرفة أهم الاسباب المؤدية لارتفاع تكاليف البناء خصوصاً في بنود الأعمال التي تزيد على 15%، والأعمال الناتجة عن أنظمة وقوانين يمكن تطويرها بطريقة تؤدي إلى تخفيض التكلفة مع الحفاظ على نفس المستوى من الجودة، وتم نشر ملخص هذه الدراسة لتكون مرجعاً ارشادياً، للملاك والمستثمرين يمكنهم الاستفادة منها عند التخطيط لاعمال البناء واقامة المشاريع الخاصة بهم .

قال المهندس خالد محمد صالح مدير إدارة المباني في بلدية دبي أن الحاجة المتزايدة للخدمات التي تقدمها تلك المكاتب في ظل تطور وتزايد الحاجة الفعلية للمشاريع المختلفة في البلاد، والطفرة العمرانية الهائلة، وحيث إن البلاد مقبلة على مشاريع عقارية وعمرانية متعددة، من خلال الاستعداد الكبير لإكسبو 2020 فإن ذلك سيعمل على تفعيل حالة المادة البديلة في البناء التي تؤدي نفس الغرض وتعمل على تغطية الطلب المتزايد على مواد البناء في الفترة الحالية، التي تشهد منافسة كبيرة بين شركات التطوير العقاري لإنجاز أكبر قدر من الوحدات العقارية للاستفادة من تعطش السوق العقاري للوحدات العقارية بمختلف أنواعها، فقد توجهت البلدية لواقع أعمال البناء حيث قام مهندسوها بالتنسيق مع مجموعة من شركات المقاولات والمكاتب الاستشارية بدراسة الأعمال التي تدخل في العملية والتي وصلت 24 بنداً تغطي أعمال الهيكل وتصل تكلفتها إلى نسبة 24% من أعمال البناء وهي الأساسات والهيكل الخرساني والبلاستر والعزل وإنهاء السقف وبنود تغطي أعمال التشطيبات وتصل تكلفتها إلى 25% من أعمال البناء، وبنود تغطي الأعمال الصحية مثل أعمال الصبغ والأخشاب والألمنيوم والأبواب والشبابيك والتكسية الخارجية والبلاط والرخام والأرضيات وسيراميك المطابخ والحمامات والديكور والاسقف المستعارة وبنود تغطي الأعمال الصحية وتصل كلفتها إلى نسبة 6% من كلفة أعمال البناء وهي أعمال التجهيزات الصحية للحمامات والمطابخ وتمديدات الصرف الصحي الداخلية والتمديدات الصحية الخارجية، وبنود تغطي أعمال التكييف والكهرباء والحماية من الحريق وتصل نسبتها إلى 31% .
وبند للأعمال الخارجية وتصل تكلفته إلى 9% من أعمال البناء وبند يغطي أعمال التكييف والكهرباء والحماية من الحريق وتصل تكلفته إلى 9% من أعمال البناء وتشمل الزراعة والأسوار وتوصيل الكهرباء والمحول الكهربائي، وبند خاص بالمصاعد وتصل تكلفته إلى 3% وبند خاص بالتغيرات وتقدر تكلفته 2% .
وبدراسة تكلفة البنود الافرادية، وجد أن أعلى النسب تعود للأعمال التي تزيد على 10% ومنها تمديدات وأجهزة الأعمال الكهربائية والهاتف تشكل أعلى نسبة من التكلفة 14% .
تمديدات وأجهزة التكييف تشكل النسبة الثانية حيث وصلت إلى 5 .12%، أعمال الهيكل الخرساني وتشكل النسبة الثالثة حيث وصلت 11% في حين تصل تكلفة البنود من 5% الى 8%، أعمال الأساسات 8%، أعمال الشبابيك والأبواب 6%، الأسوار وغرف الكهرباء الخارجية 4 .5%، أنظمة وتمديدات الحماية من الحريق 5% .