حاكم عجمان يصدر مرسوما أميريا بشأن إعادة تنظيم المكاتب العقارية

 أصدر صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان مرسوما أميريا رقم 12 لسنة 2017 بشأن المكاتب العقارية في إمارة عجمان يستهدف إعادة تنظيم تلك المكاتب والاشراف على أعمالها على نحو يضمن تأهيلها لمواكبة التطور العمراني الذي تشهده الامارة وبغرض تنظيم العلاقات القانونية بتلك المكاتب وجمهور المتعاملين معها.

ونص المرسوم الذي تضم 24 مادة على تصنيف الأنشطة العقارية التي يجوز للمكاتب العقارية مزاولتها في الإمارة بموجب أحكام هذا المرسوم من بينها نشاط خدمات الكشف على العقارات ونشاط خدمات تثمين العقارات ونشاط شراء وبيع العقارات باسم المكتب ونشاط استثمار عقارات الغير ونشاط استشارات عقارية ونشاط استشارات الرهن العقاري ونشاط الوساطة في بيع العقارات وشرائها ونشاط الوساطة في تأجير العقارات ونشاط وسيط رهن عقاري ونشاط تأجير وإدارة العقارات الخاصة ونشاط إدارة عقارات الغير ومعهد تدريب عقاري ومكتب تمثيل عقاري ونشاط تنظيم المزادات العلنية للعقارات ونشاط تنظيم المعارض العقارية ونشاط خدمات تسجيل العقارات لدى دائرة الأراضي .

كما تضمن المرسوم في مواده تنظيم ترخيص المكاتب العقارية والذي يحظر بموجبه على أي شخص أن يقوم بمزاولة أي نشاط من الأنشطة العقارية إلا فقط عن طريق مكتب عقاري يتم ترخيصه لدى الدائرة الاقتصادية ويتم قيده في سجل المكاتب العقارية بدائرة الأراضي.. وبموجب أحكام هذا المرسوم واعتبارا من تاريخ نفاذه لا يجوز للدائرة الاقتصادية إصدار رخصة جديدة لمزاولة أي نشاط من الأنشطة العقارية أو تجديد أو تعديل رخصة سارية لمكتب عقاري إلا فقط بعد استيفاء مقدم الطلب مجموعة من الشروط أهمها أن يكون شخصا طبيعيا من مواطني الدولة أو من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي أو شخصا اعتباريا تم ترخيصه من الدائرة الاقتصادية ومسموحا له بمزاولة النشاط العقاري المطلوب مزاولته في الإمارة وأن يحدد في الطلب اسم الشخص الذي يكون مسؤولا أمام الجهات الرسمية عن إدارة المكتب العقاري المعني.

كما حدد المرسوم بعض الشروط للقائمين على إدارة تلك المكاتب على ان تقوم الدائرة الاقتصادية بإصدار الرخصة التجارية للمكتب العقاري وشهادة قيده في السجل التجاري بعد استيفاء كافة الرسوم المقررة لها بالإضافة للرسوم الواجب سدادها لدائرة الأراضي بما في ذلك رسوم قيد المكتب العقاري في السجل.

ونظم المرسوم أيضا قيد تلك المكاتب في سجل المكاتب العقارية على ان تقوم دائرة الأراضي بإنشاء سجل منتظم خطي أو إلكتروني يسمى "سجل المكاتب العقارية في إمارة عجمان" ويجب قيد بيانات كل مكتب عقاري مرخص من الدائرة الاقتصادية في ذلك السجل ويعتبر ذلك القيد بمثابة شرط مسبق لمزاولة أعمال المكتب العقاري في الإمارة.. كما حدد المرسوم شروط الوسطاء العقاريين من بينها أن يجيد اللغة العربية أو اللغة الانجليزية قراءة وكتابة ومخاطبة وألا يقل عمره عن عشرين سنة ميلادية وأن يقدم شهادة بحسن السيرة والسلوك صادرة من السلطات المختصة وأن يقدم ما يثبت اجتيازه للدورة التأهيلية والتخصصية التي تنظمها دائرة الأراضي حسب الأنشطة العقارية المسموح بها للمكتب العقاري أو للوسيط العقاري.

وحدد المرسوم في مواده أيضا الواجبات المهنية للوسيط العقاري والتي لا يجور بموجبها لأي وسيط عقاري أن يتوسط بالنيابة عن أي عميل اشتهر بعدم ملاءته المالية أو إذا كان الوسيط العقاري على علم بأن العميل المعني ليست لديه أهلية قانونية كاملة للقيام بالتصرفات القانونية بما في ذلك شراء أو بيع العقارات.. كما لا يجوز للوسيط العقاري إفشاء أسرار عميله للطرف الآخر في المعاملة وعلى الوسيط العقاري أن يقوم بذاته بعمليات الإرشاد والوساطة وتنفيذ التعليمات الصادرة إليه من عميله.. كما يجب على الوسيط العقاري أن يبرم اتفاقه مع عميله خطيا وبصورة واضحة ويجب عليه أن يحتفظ بسجل منتظم يسجل فيه ملخصا لجميع المعاملات التي تم إبرامها بواسطته وتواريخها والبيانات الجوهرية الخاصة بها وأن يحتفظ لديه بأية وثائق أو أوراق متعلقة بالمعاملة المعنية لمدة خمس سنوات وأن يسلم صورة طبق الأصل من البيانات المدونة في سجل المعاملات متى طلبها منه أحد الطرفين وتقديم كافة المعلومات والبيانات والإحصاءات التي تطلبها منه دائرة الأراضي أو أي من المفتشين فيها.

**********----------********** وشدد المرسوم في مواده على المسؤولية القانونية للوسيط العقاري وحددها بان يكون الوسيط العقاري بمثابة الأمين على أية مبالغ أو أوراق مالية أو سندات أو أشياء أخرى ذات قيمة تسلم إليه من قبل أي من الطرفين المتعاقدين لحفظها أو لتوصيلها إلى الطرف الآخر ويجب عليه حفظها أو تسليمها طبقاً لمقتضيات القواعد القانونية العامة للأمانة المطبقة في هذه الأحوال.. ويكون الوسيط العقاري مسئولا عن تعويض الضرر الناجم عن تلف أو فقدان ما يتسلمه من مستندات ووثائق متعلقة بالمعاملة العقارية التي يتوسط في إبرامها ما لم يثبت أن تلفها أو فقدانها كان بسبب قوة قاهرة وان يكون الوسيط العقاري مسئولا عن أية خسائر أو أضرار تلحق بأي من الطرفين المتعاقدين نتيجة قيام الوسيط العقاري بتأدية عمله، بطريق الغش أو التدليس وعليه يفقد الوسيط العقاري الحق في الأجر - العمولة - في نظير وساطته وتطبق على الوسيط العقاري الأحكام الخاصة بالسمسرة والوكالة بالعمولة الواردة في قانون المعاملات التجارية الساري في الدولة.

وجاء بالمرسوم كذلك طريقة إصدار بطاقة الوسيط العقاري والتي يجب على كل مكتب عقاري تم ترخيصه لمزاولة أي نشاط من أنشطة الوساطة العقارية المسموح بها بموجب أحكام هذا المرسوم أن يقوم قبل مزاولة النشاط المرخص به باستخراج بطاقة وسيط عقاري من دائرة الأراضي لكل شخص طبيعي يفوض من المكتب العقاري المعني للقيام بأعمال الوساطة العقارية وتصدر دائرة الأراضي بطاقة الوسيط العقاري.

كما حدد المرسوم الحالات التي يتم بموجبها الغاء بطاقة الوسيط العقاري كذلك حدد المرسوم الاحكام الخاصة باجر الوسيط العقاري وفقا لما يتم الاتفاق عليه رضائيا وخطيا في عقد مكتوب يوقعه الوسيط العقاري مع عميله فإذا لم يكن هناك عقد مكتوب فيحدد الأجر بنسبة اثنين بالمائة من قيمة العقار محل الوساطة إذا كانت قيمة العقار المعني مليون درهم أو أقل أو مبلغ ثابت مقطوع مقداره خمسة عشر ألف درهم اذا كانت قيمة بيع العقار المعني أكثر من مليون درهم واقل من مليون وخمسمائة ألف درهم أو نسبة واحد بالمائة من قيمة العقار محل الوساطة إذا بلغت قيمة العقار المعني مليون وخمسمائة ألف درهم أو أكثر كما حدد المرسوم بعدم احقية الوسيط العقاري اجرا إذا أقام نفسه طرفا في العقد وأبرمه باسمه أو إذا توسط في إبرام معاملة ممنوعة قانونا أو إذا حصل من طرف العقد الذي لم يكلفه بالتوسط على منفعة أو وعد بمنفعة بدون علم الطرف الذي كلفه بالتوسط وخلافا لمقتضيات الأمانة أو إذا ثبت وقوع غش أو خط جسيم من جانب الوسيط العقاري أثناء قيامه بأعمال الوساطة العقارية أو إذا باشر أعمال الوساطة العقارية قبل الحصول على بطاقة وسيط عقاري من دائرة الأراضي وفقاً لأحكام هذا المرسوم.

وتناول المرسوم في مواده المعاملات الإيجابية واجر المكتب العقاري فيما يتعلق بإيجار أي عقار مملوك للغير ويقوم المكتب العقاري بإدارته باتفاق رضائي وخطي فيما بين مالك العقار والمكتب العقاري وفي حال عدم وجود ذلك الاتفاق الخطي فلا يجوز أن يزيد الاجر من مالك العقار عن نسبة سبعة بالمائة من مبلغ الإيجار السنوي المذكور في عقد إيجار العقار وفي هذه الحلة لا يجوز للمكتب العقاري تقاضي أية مبالغ إضافية أيا كانت من مستأجر العقار.

وفي حال قيام المكتب العقاري بمساعدة المستأجر في الحصول على عقد إيجار عقار غير مخصص للسكن وغير خاضع لإدارة المكتب العقاري فعندئذ يكون الأجر حسبما قد يتفق عليه الطرفان خطيا ورضائيا فيما بينهما وفي حال عدم وجود ذلك الاتفاق الخطي فلا يجوز في حال العقارات غير المخصصة للسكن أن يزيد الأجر المستحق للمكتب العقاري من مستأجر العقار عن نسبة خمسة بالمائة من مبلغ الإيجار السنوي المذكور في عقد إيجار العقار المعني وبحد أدنى مقداره ألف درهم واذا كان عقد الإيجار لعقار مخصص للسكن فلا يجوز في جميع الأحوال أن يزيد الأجر المستحق للمكتب العقاري من مستأجر العقار المخصص للسكن عن نسبة خمسة بالمائة من مبلغ الإيجار السنوي المذكور في عقد إيجار العقار وبحد أدنى مقداره الف درهم.

كما لا يستحق المكتب العقاري، أي أجر أو تقاضي أي مبلغ من مستأجر ساعده في استئجار عقار متى كان هذا العقار مملوكا للمكتب العقاري نفسه أو كان المكتب العقاري مخولا في إدارة العقار من قبل مالكه وفي جميع الأحوال لا يجوز لأي مكتب عقاري في الإمارة إلزام المستأجر بسداد أي خلو رجل أو أي رسوم لتجديد عقد الإيجار أو سداد أي مبلغ إضافي آخر أيا كان مسماه ومقداره وأيا كان الغرض منه بالإضافة لمقابل الإيجار والأجر /العمولة/ المستحق للمكتب العقاري ويحق لأي مستأجر استرداد أي مبلغ تم تحصيله منه في أي وقت بعد إبرام عقد الإيجار ويتم ذلك الاسترداد عن طريق شكوى يرفعها المستأجر لدائرة الأراضي أو دعوى يرفعها للجنة الإيجارات ضد المكتب العقاري .

وتضمن المرسوم الاميري مجموعة المواد حدد من خلالها أن يكون في كل مكتب عقاري شخص واحد أو أكثر من منسوبي المكتب المعني يتم اعتماده أو اعتمادهم بحسب الحال من قبل دائرة الأراضي للقيام بتوقيع معاملات المكتب العقاري الرسمية لدى دائرة الأراضي والدائرة الاقتصادية بما في ذلك توقيع عقود إيجار العقارات التي يقوم المكتب بإدارتها لحسابه أو لحساب الغير .

**********----------********** واجاز المرسوم للمدير العام بموجب قرار إداري يصدره خطيا تفويض أي شخص أو تشكيل لجنة دائمة أو مؤقتة من منسوبي دائرة الأراضي وذلك لمباشرة أي اختصاص مقرر له أو لدائرة الأراضي بموجب أحكام هذا المرسوم متى دعت الحاجة أو اقتضت المصلحة العامة ذلك.. كما أجاز المرسوم لرئيس دائرة الأراضي بموجب قرار إداري يصدره خطيا أن يشكل أي لجنه مؤقتة من موظفي دائرة الأراضي أو من غيرهم من الخبراء والمختصين في شئون الأراضي وأصحاب المكاتب العقارية المرموقة في الإمارة لدراسة أي موضوع أو لاقتراح أي تشريع جديد أو تعديل في تشريع ساري المفعول متعلق بسوق العقارات في الإمارة أو بأعمال المكاتب العقارية فيها أو بسير المعاملات التي تختص بها دائرة الأراضي وتقديم أية مقترحات أو توصيات محددة بشأنها.

وخول المرسوم ولي عهد الإمارة أن يصدر بناء على توصية من رئيس دائرة الأراضي قرارا أميريا يتضمن لائحة الرسوم التي يجوز لدائرة الأراضي تقاضيها وتحصيلها من المكاتب العقارية نظير الخدمات التي تقدمها دائرة الأراضي للمكاتب العقارية وللغير وفقا لأحكام هذا المرسوم وتحسب تلك الرسوم ضمن إيرادات دائرة الأراضي وتؤول إلى دائرة المالية بالإمارة.

كما خول المرسوم ولي عهد الإمارة أن يصدر بناء على توصية من رئيس دائرة الأراضي قرارا أميريا يتضمن وصف الأفعال والوقائع التي تشكل مخالفات لأحكام هذا المرسوم أو لأحكام أي تشريع محلي أو قرارات تشرف دائرة الأراضي على تنفيذها مع تحديد الجزاءات المالية التي يحق لدائرة الأراضي فرضها على مرتكبي المخالفات المذكورة وتحسب تلك الجزاءات المالية ضمن إيرادات دائرة الأراضي وتؤول إلى دائرة المالية بالإمارة.

وحدد المرسوم الاميري في مواده كذلك الجزاءات الإدارية الإضافية الواجب اتخاذها بحق المكاتب العقاري منها إيقاف بطاقة أي وسيط عقاري لمدة أقصاها ثلاثة أشهر في حال ثبوت ارتكابه لمخالفة جسيمة واحدة أو ثلاثة مخالفات غير جسيمة في نفس السنة وإلغاء بطاقة أي وسيط عقاري وإيقاف كافة معاملات المكتب العقاري المعني لدي دائرة الأراضي لمدة لا تقل عن شهر واحد ولا تجاوز ستة أشهر إذا ثبت ارتكاب المكتب العقاري لمخالفات جسيمة تضر بسمعة الإمارة أو القطاع العقاري فيها أو إذا ارتكب أكثر من ثلاث من المخالفات الواردة في لائحة المخالفات في نفس السنة ويجوز أيضا لرئيس دائرة الأراضي أن يطلب من الدائرة الاقتصادية ووزارة العمل والإدارة العامة للإقامة وشؤون الاجانب أو أية جهة رسمية أخرى إيقاف جميع معاملات المكتب العقاري إلى حين انتهاء مدة الإيقاف وأن يطلب من الدائرة الاقتصادية إلغاء الرخصة التجارية الصادرة للمكتب العقاري المعني لمزاولة الانشطة العقارية وفي حالة إلغاء تلك الرخصة يجب على دائرة الأراضي أن تقوم بإلغاء قيد المكتب العقاري في السجل.. كما لا يجوز في حال إلغاء الرخصة التجارية لمكتب عقاري لصاحب أو أصحاب ذلك المكتب أو لأي من القائمين بإدارته التقدم بطلب لرخصة تجارية جديدة سواء بنفس اسم المكتب العقاري الذي ألغيت رخصته التجارية أو بأي اسم عمل آخر إلا بعد انقضاء خمس سنوات كاملة من تاريخ إلغاء الرخصة وفي حال استمر المكتب في تلك المخالفة بالرغم من توقيع الجزاء المالي المقرر بموجب لائحة المخالفات وإنذاره لتوفيق أوضاعه خلال مدة إضافية محددة في الإنذار فعندئذ يجوز لرئيس دائرة الأراضي مضاعفة الجزاء المالي المنصوص عليه في لائحة المخالفات أو توقيع أي من الجزاءات الإدارية الإضافية.

وتطرق المرسوم الاميري الى توفيق أوضاع المرخصين سابقا وحدد صفة الضبط القضائي واللوائح والقرارات التنفيذية وإلغاء التشريعات السابقة اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا المرسوم بشأن إعادة تنظيم المكاتب العقارية في إمارة عجمان وذلك دون المساس بصحة أي إجراءات تم اتخاذها وفقا لأحكام المرسوم على ان يستمر العمل بأحكام اللوائح والأنظمة والقرارات الإدارية المتعلقة بمعاملات المكاتب العقارية السارية في وقت نفاذ هذا المرسوم الى حين تعديلها أو استبدالها بلوائح أو أنظمة أو قرارات إدارية يتم إصدارها وفقا لأحكام هذا المرسوم خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ نفاذ هذا المرسوم.

ينشر هذا المرسوم في الجريدة الرسمية للإمارة ويعمم على جميع الجهات المعنية بتنفيذه كل فيما يخصها.

يذكر ان صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي قد اصدر عدة مراسيم وقوانين منذ بداية عام 2017 استهدفت إعادة تنظيم القطاع العقاري في إمارة عجمان باعتباره رافدا مهما في عملية التنمية الشمولية في عجمان وفقا لرؤية عجمان وخططها الاستراتيجية 2021.

وتضمنت تلك المراسيم قانون ايجار العقارات في الامارة ودمج دائرة الأملاك الخاصة مع المؤسسة العامة للعقارات الاستثمارية في مؤسسة واحدة تحت اسم " عقار " ودمج دائرة الأراضي والاملاك مع مؤسسة التنظيم العقاري تحت مسمى "دائرة الأراضي والتنظيم العقاري " كما أصدر سموه مرسوم اللجنة القضائية للمنازعات الإيجارية وقرار بإعادة تشكيل تلك اللجنة من أربعة قضاه وعدد من الشخصيات المجتمعية في الامارة ثم تطبيق نظم جديدة لتصديق عقود الايجار الكترونيا.