مؤشر العقار في دبي يعلن تباطؤ حركة الأسعار مع زيادة حادة في الطلب على الإيجار

أشارت دراسة حديثة صادرة عن بنك الإمارات دبي الوطني إلى تواضع مجمل التعزيزات في سوق العقارات في دبي، حيث ذكر وكلاء العقارات حدوث ارتفاع طفيف في أسعار العقارات، مع زيادة في استعلامات المشترين الجدد.
وجاءت أحجام المعاملات مستقرة بشكل عام على مدار الأشهر الثلاثة الماضية، حيث أفادت بيانات الدراسة بأن تراجع الاتجاه نحو شراء الفلل جاء ليوازن ارتفاع مبيعات الشقق.
تحتوي هذه الدراسة، الخاضعة لرعاية بنك الإمارات دبي الوطني، والمعدة من جانب شركة أبحاث "ماركيت"، على البيانات الأصلية المجمعة من لجنة ممثلة لوكلاء العقارات في دبي، إضافة إلى بيانات الدراسة الأصلية المجمعة من عينة ممثلة للأسر المقيمة في دبي.
وتعليقا على مؤشر الإمارات دبي الوطني لمراقبة حركة السوق العقارية، قالت خديجة حق، رئيسة قسم أبحاث الشرق الأوسط وشمال إفريقيا في بنك الإمارات دبي الوطني " في ظل التباطؤ العام الذي يشهده نشاط القطاع العقاري لمدينة دبي منذ العام الماضي فإن المؤشر العقاري العام للمدينة يشير إلى أن أداء قطاع الشقق أفضل نسبيا من أداء قطاع الفلل في الوقت الحالي، الأمر الذي يتفق مع بيانات المعاملات منذ بداية العام وحتى اليوم.
وتظهر الأسر القاطنة في تلك العقارات تفاؤلاً أكثر من الوكلاء ومكاتب العقار، وهو ما يدل على أن الطلب المحلي متماسك بشكل جيد.
في حين أن القدرة على تحمل تكاليف الفلل تعد العامل الأهم المؤثر في الطلب.
وطبقا للقياس الإجمالي، فقد تجاوزت نسبة سماسرة العقارات في دبي، الذين أشاروا إلى حدوث ارتفاع في أسعار العقارات (٪41)، جزئيا نسبة أولئك الذين لاحظوا هبوطاً في الأسعار (٪38).وقد عكس ذلك، بحسب نوع المسكن، زيادات متواضعة في أسعار الشقق، مع إشارة السماسرة إلى حدوث انخفاض معتدل في أسعار الفلل خلال الأشهر الثلاثة السابقة لشهر إبريل.
وقد أشارت البيانات الأخيرة إلى حدوث انخفاض في عدد استعلامات المبيعات العالمية الجديدة، وذكر السماسرة ارتفاع حدة عدم التيقن الاقتصادي على مستوى العالم، كما ذكروا انخفاض مستوى تقبل المخاطر، وتأثير سعر الصرف الأقوى في المستثمرين الأوروبيين.
وإذا ما أُخذت نتائج الدراسة في مجملها، فسيُلاحظ أنها متسقة بشكل كبير مع الاستقرار النسبي لأسعار العقارات بدبي، مع اقتراب منتصف العام، بينما تبدو أنماط الطلب القوية، في سوق الإيجارات، محصنة جيدا.
و أكدت دراسة شهر إبريل تزايد أعداد استعلامات الإيجارات الجديدة، ما أدى إلى زيادة الإيجارات، وإلى بلوغ معدل قبول صحي للعقارات الإيجارية الجديدة.
كما أشار كل من سماسرة العقارات والعائلات إلى زيادة أسعار الإيجارات.
أشار سماسرة العقارات في دبي إلى أن الطلب المحلي القوي، ولا سيما على الشقق، ساهم في زيادة أحجام المبيعات، وفي موازنة الطلب الخارجي الأضعف، خلال الأشهر الثلاثة السابقة لشهر نيسان/ إبريل.
وعلاوة على ذلك، اقترحت الأدلة المنقولة، استمرار بقاء السماسرة متفائلين نسبيا بشأن أحوال السوق الضمنية.
وتم ذكر مجموعة من العوامل الإيجابية، مثل معرض إكسبو 2020، وأنماط التمويل الأكثر استدامة، والقائمة الزاخرة بمشاريع بناء مساكن عالية الجودة، وكذا الزيادة السكانية، تم ذكرها باعتبارها عوامل مساعدة على دعم نشاط حركة الأسعار على المدى الطويل.
وإذا ما أُخذت نتائج الدراسة في مجملها، فسيُلاحظ أنها متسقة بشكل كبير مع الاستقرار النسبي لأسعار العقارات بدبي، مع اقتراب منتصف العام، بينما تبدو أنماط الطلب القوية، في سوق الإيجارات، محصنة جيدا.
وأكدت دراسة شهر نيسان/ إبريل تزايد أعداد استعلامات الإيجارات الجديدة، ما أدى إلى زيادة الإيجارات، وإلى بلوغ معدل قبول صحي للعقارات الإيجارية الجديدة.
كما أشار كل من سماسرة العقارات والعائلات إلى زيادة أسعار الإيجارات.
وبرغم تراجع استعلامات المبيعات العالمية، إلا إن نسبة السماسرة الذين لاحظوا حدوث زيادة في مجمل استعلامات المشترين الجدد (٪45) تجاوزت نسبة أولئك الذين أفادوا بتراجع عدد تلك الاستعلامات (٪37).وعلى الرغم مما شهدته الفلل من هبوط
في مبيعاتها، وهو ما ربطه بعض السماسرة بضيق القدرة على الدفع، إلا إن ذلك ناقض الاهتمام المتزايد بالشقق.
وبالنظر إلى المستقبل، فإن السماسرة يساورهم شعور عام بالتشاؤم، بشأن أسعار الفلل على مدار ال 12 شهراً المقبلة، بينما تتساوى نسبة أولئك الذين يتوقعون ارتفاع أسعار الشقق (٪42) مع نسبة من يتوقعون حدوث انخفاض في أسعارها (٪42).وتشعر العائلات بقدر أعلى بكثير من الثقة بشأن قوة حركة الأسعار، حيث يتوقع ٪57ارتفاعا في أسعار العقارات، بينما يتوقع 19٪ فقط حدوث انخفاض في الأسعار.
لقد ساعد الطلب القوي على الشقق، من ناحية الإيجارات بالسوق ذات الصلة، على إحداث تحسن قوي في أحجام الإيجارات خلال الأشهر الثلاثة السابقة لشهر إبريل.
وأشار ما يقرب من ٪46من سماسرة العقارات إلى حدوث زيادة كلية في الإيجارات، مقابل ٪26فقط تعرضوا لانخفاض في الإيجارات.
و تم الربط بين زيادة استعلامات الإيجارات الجديدة وبين الضغوط الديمغرافية، وأحوال السوق الإيجابية.
وجاء الطلب المرن على العقارات التأجيرية ليدعم زيادة الإيجارات خلال الأشهر الثلاثة السابقة لشهر نيسان/ إبريل.
وبالنظر إلى المستقبل، يُلاحظ أن نسبة سماسرة العقارات الذين يتوقعون هبوطا في أسعار الإيجارات على مدار الأشهر الثلاثة القادمة (38 ٪) أعلى من نسبة أولئك الذين يتوقعون ارتفاعا في أسعار الإيجارات (33 ٪). ومن ناحية أخرى، فقد ناقض ذلك توقع العائلات
بخصوص إيجاراتها الخاصة، حيث يتوقع ما يزيد على نصف هذه الأسر (57 ٪) ارتفاعا في الأسعار عند تجديد الإيجارات.
تجاوزت نسبة سماسرة العقارات الذين أفادوا بزيادة أسعار الشقق (42 ٪) نسبة أولئك الذين أشاروا إلى هبوط أسعار الشقق خلال الثلاثة أشهر السابقة لشهر نيسان/ إبريل (37 ٪) ومن ناحية أخرى، أشار السماسرة إلى اتجاه أسعار الفلل إلى الهبوط بشكل معتدل.
وبلغ المعيار المركب لمتوسط أسعار البيع 51.1 نقطة في نيسان/ إبريل، وقد وازن ارتفاع أسعار الشقق (بلغ المؤشر 52.9 نقطة) الهبوط في أسعار الفيلات ( 46.2 نقطة). وأكدت دراسة شهر إبريل على حدوث زيادة في مبيعات الشقق لدى سماسرة العقارات بدبي.
ومن ناحية أخرى، جاء إجمالي أحجام المبيعات مستقرا بوجه عام، حيث أثر انخفاض مبيعات الفلل على مجمل الأداء.