تنظيم الملكية العائلية وبيع الورثة للعقارات السكنية في إمارة دبي

أصدر الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، بصفته حاكما لإمارة دبي، القانون رقم (9) لسنة 2020، بشأن تنظيم الملكية العائلية في إمارة دبي، كما أصدر المرسوم رقم (23) لسنة 2020 بشأن تنظيم بيع الورثة للعقارات السكنية في دبي.
ويهدف قانون تنظيم الملكية العائلية حسب المادة 3 إلى وضع إطار قانوني شامل وواضح لتنظيم الملكية العائلية في الإمارة، وتسهيل انتقالها بين الأجيال المتعاقبة بسهولة ويسر والمحافظة على استمرارية الملكية العائلية، وتعزيز الدور الذي تقوم به في تحقيق النمو الاقتصادي والاجتماعي في الإمارة، وكذلك المحافظة على التماسك الاجتماعي، والابتعاد عما قد يثير المنازعات بين أفراد العائلة الواحدة.
ويهدف إلى لم شمل أفراد العائلة ضمن شراكات قوية ومتينة، تستطيع المنافسة في كل الأنشطة الاقتصادية، وتحفيزها على خدمة المجتمع، وبخاصة في مجال التعليم والصحة والثقافة مع الإيفاء باحتياجات التطور والنمو، عن طريق تنمية قدرة القيادات الشابة من الأجيال المتعاقبة لإدارة الملكية العائلية، وتمكينهم من الاستفادة من خبرة الآباء والأجداد.
وتطبق أحكام هذا القانون طبقاً للمادة الرابعة بناء على رغبة أفراد العائلة الذين تجمعهم ملكية مشتركة، سواء كانت قائمة وقت العمل بهذا القانون أو يتم تأسيسها بعد العمل به، والتي يكون محلها:
- الأسهم والحصص في الشركات التجارية والشركات المدنية وأصول المؤسسات الفردية، باستثناء الشركات المساهمة العامة.
- أي مال آخر منقول أو غير منقول.

وتنص المادة (5) على أنه يتم إنشاء وتنظيم الملكية العائلية عن طريق عقد الملكية العائلية، المنظمة أحكامه بموجب هذا القانون، وما يتم الاتفاق عليه بين الشركاء.

شروط عقد الملكية العائلية

ونصت المادة (6) على أنه يشترط في عقد الملكية العائلية حتى يكون صحيحاً، أن يكون أطرافه أعضاء في العائلة، وأن يجمع بين أطرافه عمل واحد أو مصلحة مشتركة، وأن يتم تحديد نصيب وحصة كل شريك في عقد الملكية العائلية وأن تكون الأموال التي تمثل محل عقد الملكية العائلية مملوكة لأطرافه أو لديهم حق التصرف بها، وأن تتم المصادقة عليه لدى الكاتب العدل، وألا يكون مخالفاً للنظام العام.
وتحدد مدة عقد الملكية العائلية باتفاق الشركاء، على أن لا تزيد هذه المدة على (15) سنة، ويجوز تجديد مدة عقد الملكية العائلية بإجماع الشركاء للمدة التي يتفق عليها بينهم، على ألا تزيد هذه المدة في كل مرة يتم فيها تجديد العقد على 15سنة.
ويجوز تعديل عقد الملكية العائلية بموافقة الشركاء الذين يملكون ما نسبته (%75) على الأقل من الملكية العائلية، ما لم يتضمن عقد الملكية العائلية تحديد نسبة أعلى.

ملكية الشركاء
ونصت المادة (11) على أنه يجب أن يحدد عقد الملكية العائلية حصة كل شريك في الملكية العائلية. وفي حال حدوث أي خلاف بين الشركاء على تحديد حصة كل شريك في الملكية العائلية، فإن حصة كل شريك تكون بحسب نصيب كل منهم في الإرث الشرعي إذا كانت مشاركتهم في الملكية العائلية بسبب وفاة مورثهم، أو بحسب تقييم حصة كل منهم في حال لم تكن مشاركتهم في الملكية العائلية بسبب الإرث، كتقديم حصص مالية أو عينية.
وإذا كانت بعض أصول الملكية العائلية مكونة من أسهم أو حصص في شركات، فإن انضمام أي شخص لعقد الملكية العائلية يعتبر قبولاً منه بأحكام النظام الأساسي لتلك الشركات، وإذا توفي أحد الشركاء تملك الوارث الذي يرغب بالاستمرار بعقد الملكية العائلية حصة في الملكية العائلية بالقدر الذي آل إليه مورثه، ويكون تملكه لهذه الحصة بمثابة قبول منه بعقد الملكية العائلية.

إدارة الملكية العائلية
ونصت المادة (16) على أن تتم إدارة الملكية العائلية المنظمة بعقد الملكية العائلية بواسطة مدير، يتم تعيينه بقرار الشركاء الذين يملكون ما نسبته ثلثي الملكية العائلية على الأقل، ويجوز أن يكون المدير شخصاً واحداً أو أكثر، على أن يكون عددهم فردياً، سواء كانوا من بين الشركاء أنفسهم أو من الغير، كما يجوز أن يكون المدير شخصاً معنوياً. وتخضع إدارة الملكية العائلية لأحكام هذا القانون، والقواعد والإجراءات التي يتضمنها عقد الملكية العائلية، ولا يجوز للشركاء التدخل في إدارة الملكية العائلية أو الأصول التابعة لها إلا بالشكل الذي يحدده عقد الملكية العائلية.
ويجوز النص في عقد الملكية العائلية على تشكيل مجلس إدارة يشرف على إدارة الملكية العائلية، وعلى أعمال المدير، وتتم تسمية أعضاء مجلس الإدارة في عقد الملكية العائلية، فإن خلا عقد الملكية العائلية من هذا النص، فإنه يجب أن يحدد في عقد الملكية العائلية الجهة المخولة بتسمية أعضاء مجلس الإدارة، كما يجوز أن يتضمن عقد الملكية العائلية القواعد والضوابط والشروط التي تحكم تشكيل مجلس الإدارة وصلاحياته ومدة العضوية فيه وأتعاب أعضائه وعزلهم واللجان التابعة له، وتحديد المعايير الشخصية والموضوعية الملائمة للعضوية فيه، وسائر المسائل المتعلقة بحوكمة مجلس الإدارة.
ولا ينال من تعيين المدير أو أعضاء مجلس الإدارة وفاة واحد أو أكثر من الشركاء أو إفلاسه أو إعساره أو فقدان أو انتقاص أهليته، حيث تبقى إدارة الملكية العائلية على حالها إلى حين تعيين مدير جديد أو إعادة تشكيل مجلس الإدارة وفقاً للآلية المنصوص عليها في عقد الملكية العائلية.
ويحق للشركاء غير المديرين الاطلاع على شؤون الملكية العائلية، كما يجوز لهم تشكيل مجلس للشركاء وتحديد اختصاصاته، وشروط العضوية فيه، وهيكله التنظيمي والإداري والمالي وغير ذلك من الأحكام التي تهدف إلى تعزيز التواصل الإيجابي والبناء بين الشركاء، وكيفية تواصلهم مع المدير، وغيرها من المسائل المتعلقة بحوكمة مجلس الشركاء.
ويجوز أن يحدد عقد الملكية العائلية الحد الأدنى من المؤهلات العلمية والخبرات العملية والصفات السلوكية وغيرها من المعايير التي يجب أن تتوفر في الشركاء وأفراد أسرهم للعمل في الشركات والمؤسسات التي تكون محلاً للملكية العائلية، على أن يخضع الالتزام بهذه المعايير للتدقيق من قبل لجنة يتم اختيارها وفقاً لما ينص عليه عقد الملكية العائلية.

انتهاء عقد الملكية العائلية
ونصت المادة (22) على أنه ينتهي عقد الملكية العائلية في أي من الحالات التالية:
- انتهاء مدة عقد الملكية العائلية، وإعلان الشركاء عن عدم رغبتهم في تجديده، وفقاً لحكم الفقرة (أ) من المادة (8) من هذا القانون.
- اتفاق الشركاء الذين يملكون ما نسبته (%51) على الأقل من الملكية العائلية على إنهائه قبل انتهاء مدته، ما لم ينص عقد الملكية العائلية على نسبة أخرى.
- هلاك أو زوال أو نقص الأموال التي تكون محلاً للملكية العائلية بنسبة تجعل من استمرار الملكية العائلية أمراً متعذراً.
- صدور حكم قضائي بات من اللجنة بإنهاء عقد الملكية العائلية.
- أي حالة أخرى ينص عليها عقد الملكية العائلية.

تسوية المنازعات
ونصت المادة (23) على أن يتم نظر كل المنازعات التي تنشأ عن عقد الملكية العائلية من قبل اللجنة التي يتم تشكيلها بقرار من الحاكم من ذوي الخبرة والاختصاص في المجالات القانونية والمالية وإدارة الأعمال العائلية، وتختص اللجنة دون غيرها في الإمارة بنظر تلك المنازعات، ويحدد في قرار تشكيلها كيفية اختيار أعضائها وتحديد اختصاصاتها وبيان حجية أحكامها وكيفية تنفيذها.
وتطبق أحكام المرسوم رقم (23) لسنة 2020 بشأن تنظيم بيع الورثة للعقارات السكنية في دبي على العقار السكني الذي يرغب أي من الورثة في بيعه، وفقاً للأحكام والإجراءات والضوابط والشروط المنصوص عليها في هذا المرسوم. ولا تطبق الأحكام على المساكن الجاهزة التي يتم منحها من مؤسسة محمد بن راشد للإسكان، وتسري بشأنها أحكام القانون رقم (4) لسنة 2011 ولائحته التنفيذية.
وتتضمن شروط وإجراءات بيع العقار السكني، أنه يجوز لأي وارث أو من يمثله قانوناً التقدم لدائرة الأراضي والأملاك بطلب الموافقة على بيع العقار السكني، وفقاً للإجراءات والمتطلبات التي تعتمدها الدائرة في هذا الشأن.
وتتولى الدائرة بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية في الإمارة، وعلى وجه الخصوص المؤسسة وهيئة تنمية المجتمع في دبي ومؤسسة الأوقاف وشؤون القُصّر، إجراء دراسة حالة للطلب المقدم إليها على أن يراعى في هذه الدراسة التحقق من أنه يتوفر لدى جميع الورثة أي من الحالات التالية:
أن يكون لديهم مسكن آخر أو أرض مخصصة للسكن، منحة أو ملك. و أن يكون العقار السكني لا يفي بحاجتهم لأي سبب من الأسباب، ويشمل ذلك عدم تناسب عددهم مع مساحة العقار السكني. وأي حالات أخرى تقبلها الدائرة بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية في الإمارة.
ويجب ألا تكون هناك موانع قانونية أو حقوق للغير تحول دون بيع العقار السكني، وألا يلحق بأي من الورثة ضرر نتيجة بيع العقار السكني، وعلى وجه الخصوص كبار السن والقُصّر وغير المتزوجات والمطلقات والأرامل والأشخاص ذوي الإعاقة، ويشمل ذلك عدم توفر مسكن بديل ومناسب من حيث القيمة والموقع والمساحة، سواء كان هذا العقار السكني منحةً أو ملكاً.
وتتولى الدائرة بعد التحقق من صحة الطلب والمستندات المرفقة به، وبعد اكتمال إجراء دراسة الحالة، إخطار باقي الورثة بطلب الوارث ببيع العقار السكني، وفقاً لوسائل الإخطار التي يتم تحديدها بقرار من المدير العام، للإفادة بمرئياتهم نحو الموافقة أو رفض طلب بيع العقار السكني، وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ إخطارهم بالطلب.

الموافقة على بيع العقار
وفي حال موافقة جميع الورثة على طلب بيع العقار السكني، تتولى الدائرة اتخاذ الإجراءات اللازمة لبيعه، سواء عن طريق تقدم أحد المشترين لشراء العقار السكني وفقاً لقيمته السوقية التي تقدرها الدائرة، أو بطريق المزايدة وفقاً للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 ولائحته التنظيمية المشار إليهما والتشريعات السارية في هذا الشأن. وعلى الدائرة التحقق من توفر الشروط التالية قبل اتخاذ الإجراءات اللازمة لبيع العقار السكني:
- أن يكون المشتري مواطناً، وذلك في الأحوال التي يكون فيها العقار السكني خارج مناطق تملُّك غير المواطنين للعقارات في الإمارة وفقاً للقانون رقم (7) لسنة 2006 المشار إليه.
وأن يتم سداد كل المبالغ المستحقة أو المؤجل استحقاقها للجهات الحكومية المعنية على العقار السكني، إن وجدت، ويجوز للدائرة قبول طلب تأجيل استيفاء تلك المبالغ لما بعد بيع العقار السكني، إذا قدّم الوارث مقدّم طلب بيع العقار السكني أسباباً مبررة للتأجيل، وفي هذه الحالة يتم استيفاء المبالغ المستحقة أو المؤجل استحقاقها للجهات الحكومية المعنية من حصيلة بيع العقار السكني، وذلك قبل توزيعه على الورثة.
وأن يوافق المشتري على إيداع مبلغ بيع العقار السكني في حساب الدائرة لتتولى توزيعه على الورثة بحسب حصة كل منهم في العقار السكني، وأي شروط أخرى تحددها الدائرة بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية بموجب القرارات الصادرة عن المدير العام في هذا الشأن.

رفض بيع العقار
وأشارت المادة (6) من المرسوم إلى أنه في حال مُضي المدة دون أي رد من الورثة بعد التحقق من استلامهم أو علمهم بالإخطار، أو في حال رفض أي من الورثة الطلب المقدم ببيع العقار السكني، تتولى الدائرة إجراء التسوية الودية بين الورثة، إن أمكن ذلك، وفقاً للقواعد والإجراءات والمدد التي تعتمدها الدائرة في هذا الشأن.
وفي حال قبول جميع الورثة مساعي الدائرة في التسوية الودية، يتم إثبات هذه التسوية بموجب عقد يتم التوقيع عليه من قبل الورثة أو من يمثلهم قانوناً، والتصديق عليه من قبل الدائرة وفقاً للتشريعات السارية، وتقوم الدائرة في هذه الحالة بالسير في إجراءات بيع العقار السكني. وإذا استمر رفض أي من الورثة للطلب المقدم ببيع العقار السكني على الرغم من مساعي الدائرة بإجراءات التسوية الودية، تُصدِر الدائرة وثيقة رسمية لصالح الوارث مقدم الطلب تفيد فيها تعذر إجراء التسوية الودية بين الورثة، لغايات تمكين مقدم الطلب من رفع دعوى بيع العقار السكني عن طريق اللجنة.
وحسب المادة (7) يجوز لكل ذي مصلحة الطعن أمام اللجنة على القرارات التي تصدرها الدائرة أو المؤسسة والإجراءات التي تتخذها أيّ منها وفقاً لأحكام هذا المرسوم، على أن يقدم الطعن خلال 10 عشرة أيام عمل من تاريخ علمه بالقرارات أو الإجراء المطعون ضده، ويتم النظر والفصل في هذا الطعن من قبل اللجنة وفقاً للإجراءات والمدد والضوابط والحالات التي تقررها اللجنة في هذا الشأن.

تشكيل اللجنة القضائية
وتنص المادة (8) على أن يتم نظر كافة الطلبات أو الادعاءات أو المنازعات التي تنشأ بين الورثة بسبب بيع العقار السكني وفقاً لأحكام هذا المرسوم، بما في ذلك الطعن على القرارات التي تصدرها الدائرة أو المؤسسة أو الإجراءات التي تتخذها أي منها وفقاً لأحكام هذا المرسوم، من قبل اللجنة التي يتم تشكيلها بقرار من الحاكم من ذوي الخبرة والاختصاص في المجالات القانونية والمالية والعقارية.
وتختص اللجنة دون غيرها في الإمارة بالنظر والفصل في الطلبات والادعاءات والمنازعات والطعون على أن يحدد في قرار تشكيل اللجنة كيفية اختيار أعضائها، وتحديد اختصاصاتها وصلاحياتها، وبيان حجية أحكامها، وآلية تنفيذها، وغيرها من الأحكام ذات الصلة.
وتنص المادة (9) على أن تقضي اللجنة ببيع العقار السكني بطريق المزايدة في حال تعذر قسمة العقار السكني عيناً، أو أن يكون من شأن القسمة عيناً إحداث ضرر أو نقصاً كبيراً في قيمة العقار السكني، وعلى المُدّعي في هذه الحالة اختصام جميع الورثة، وللجنة إذا قررت بيع العقار السكني بطريقة المزايدة أن تقصر المزايدة على الورثة إذا طلبوا ذلك بالإجماع، وعلى اللجنة أن تراعي في قرارها الصادر ببيع العقار السكني وفقاً لأحكام هذه المادة ألا يلحق بأي من الورثة أي ضرر، وعلى وجه الخصوص كبار السن والقُصّر وغير المتزوجات والمطلقات والأرامل والأشخاص ذوي الإعاقة.
ولا يجوز للجنة قبول أي طلب أو ادعاء يتعلق ببيع العقار السكني وفقاً لأحكام هذا المرسوم، ما لم يكن لدى مقدم الطلب أو المدعي الوثيقة الرسمية. وعلى اللجنة إيداع مبلغ بيع العقار السكني وفقاً لحكم هذه المادة في حساب الدائرة، لتتولى توزيعه على الورثة بحسب حصة كل منهم في العقار السكني.

توفير الحلول البديلة
إذا تبين لدائرة الأراضي والأملاك من خلال دراسة الحالة أن أياً من الورثة ليس لديه مسكن آخر غير العقار السكني المطلوب بيعه أو أن هناك ضرراً سيلحق بأي من الورثة نتيجة بيع العقار السكني، وعلى وجه الخصوص كبار السن والقُصّر وغير المتزوجات والمطلقات والأرامل والأشخاص ذوي الإعاقة، فعلى الدائرة التنسيق مع المؤسسة لتوفير حلول إسكانية بديلة لهؤلاء الورثة وفقاً للإجراءات والضوابط والاشتراطات التي يتم اعتمادها بين الدائرة والمؤسسة في هذا الشأن.
ويُوقف النظر في طلب بيع العقار السكني لحين توفير حل إسكاني بديل للورثة من قبل المؤسسة، أو بمضي سنة واحدة من تاريخ تقديم طلب بيع العقار السكني، أيهما أقرب.
وإذا تعذر على المؤسسة توفير حل إسكاني بديل للورثة عند حلول الأجل لأي سبب من الأسباب، وتبيّن من خلال دراسة الحالة أن هناك ضرراً سيلحق بالورثة نتيجة بيع العقار السكني، فإنه يوقف النظر في طلب بيع العقار السكني، ويتم إعادة النظر في هذا الطلب عند توفر الحلول الإسكانية البديلة، على أن تعمل المؤسسة على توفير الحلول الإسكانية البديلة في أقرب وقت ممكن.

قد يهمك ايضا 

حاكم دبي يطلع على خطة عمل وأهداف وزارة الصناعة والتكنولوجيا المتقدمة

محمد بن زايد يتلقى اتصالاً هاتفياً من الرئيس الفرنسي لتعزيز الشراكة الاستراتيجية